Omogeneità ed accuratezza delle quotazioni

Con la versione 2α.22 di mercato-immobiliare.info, online da oggi, vengono introdotte considerazioni di ordine statistico sulle quotazioni, sia relativamente alla omogeneità dei campioni in uno stesso istante temporale che rispetto alla evoluzione temporale delle  quotazioni stesse.

 Da un lato infatti la variabilità delle quotazioni (nelle stesse località e per le stesse tipologie) è un'informazione fondamentale per valutare quanto le quotazioni proposte siano significative, dall'altro la variabilità stessa è un'informazione importante per comprendere il mercato immobiliare in una località. Infatti, in alcune città, esistono differenze estremamente marcate nelle quotazioni (per la stessa tipologia), mentre in altre le differenze sono molto più contenute. Ad esempio le quotazioni degli appartamenti a Genova mostrano che per comprendere almeno il 50% degli appartamenti in vendita, bisogna considerare un range che va da 1.800 € a mq a ben 3.200 € a mq. In altre città il range è più contenuto ( ad esempio a Cagliari è contenuto tra 2.100 e 2.900 € a mq), anche se in generale è decisamente elevato in quasi tutte le città.

La misura della variazione nel tempo del valore medio delle quotazioni presenta invece il problema di identificare una variazione che sia significativa rispetto alle inevitabili fluttuazioni delle quotazioni che potrebbero non seguire alcuna direzione precisa. Anziché limitarsi ad indicare le variazioni temporali (tipicamente a 3 e 6 mesi) semplicemente utilizzando i valori medi agli estremi, è molto più indicativo calcolare la retta ai minimi quadrati e riportare essenzialmente la pendenza di tale retta. E' anche possibile valutare statisticamente quale sia la variazione attesa di tale pendenza, ottenendo quindi una valutazione di quanto i valori considerati seguano effettivamente un movimento rettilineo. Il metodo utilizzato ha quindi il vantaggio di rappresentare la grandezza d'interesse (la variazione relativa dei prezzi nel periodo) in modo più significativo proprio quando le quotazioni hanno effettivamente un andamento (crescita o decrescita) con un modifiche apprezzabili. In caso contrario (quando l'approssimazione lineare non è applicabile) è la variazione delle quotazioni che non è significativa e il sistema è in grado di identificare la situazione.

Ovviamente tutti i sistemi automatici si scontrano con il rischio di non cogliere grandezze o valori che appaiono "evidenti" ad un attento osservatore umano, ma l'uso di opportuni strumenti statistici consente sicuramente di migliorare la qualità complessiva e di raggiungere (in assoluto) dei risultati qualitativamente quasi sorprendenti.