Come calcolare la superficie commerciale

Per ottenere dei valori confrontabili con altri immobili e con stime e statistiche ufficiali o meno, è indispensabile adottare criteri comuni per il calcolo e la misura delle superfici. Di seguito riportiamo un estratto della documentazione dell'Agenzia delle Entrate (cui si rimanda per ogni ulteriore chiarimento) relativo al calcolo della superficie commerciale di una singola unità immobiliare residenziale. Relativamente ad una singola unità immobiliare, parte di un edificio residenziale, è necessario innanzitutto calcolare

• la superficie dei vani principali e di quelli a servizio diretto;
• la superficie delle pertinenze esclusive di ornamento, ovvero a servizio indiretto dei vani principali.

Sono da considerarsi pertinenze esclusive di ornamento i balconi, le terrazze, i cortili, i patii, i portici, le tettoie aperte, i giardini ecc. (D.G. Catasto: circ. 40 del 20.4.1939), mentre sono da considerarsi pertinenze esclusive a servizio i locali di uso esclusivo annessi e integrati con l’unità immobiliare (cantine, soffitte, locali deposito). Le pertinenze accessorie sono distinte in:

• comunicanti con i locali principali, se sono ad essi collegate (es. allo stesso livello o se diverso con scala interna);
• non comunicanti e non ad essi collegate, se con accesso indipendente ed esterno all’unità immobiliare.

Non possono considerarsi pertinenze esclusive annesse all’unità immobiliare, i locali accessori che per la loro dimensione potrebbero essere economicamente e fisicamente indipendenti dall’unità immobiliare. In tal caso saranno da conteggiare autonomamente in relazione alla propria destinazione d’uso. Si noti inoltre che

• La superficie dei vani principali e degli accessori diretti, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso.
• Le rientranze e le sporgenze realizzate per motivi strutturali o estetici e i profili, non sono compresi salvo che la loro superficie non risulti fruibile.
• Per le unità immobiliari disposte su due o più piani, i collegamenti verticali interni alla stessa devono essere computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati.

Non devono essere aggiunte alla singola unità immobiliare le quote di superfici relative a:

• scale, pianerottoli e ballatoi comuni;
• aree di uso comune (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atri di ingresso;
• appartamento del portiere (u.i. autonoma) e locali di guardiania;
• stradine private di accesso all’edificio;
• locali tecnici o locali di deposito comuni;
• sala riunione condominiale;
• spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall’ascensore, dai cavedi, ecc)
• giardini, aree a verde e camminamenti di pertinenza dell’edificio.

N.B. Gli spazi e le superfici condominiali, in quanto indivisibili sono già considerati nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento ed in nessun modo possono essere aggiunte alla superficie dell’appartamento. Misurazione della superficie Vani principali e accessori diretti Si determina misurando la superficie al lordo delle murature interne ed esterne -perimetrali-(queste ultime vanno considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare). I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25. La superficie è arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98). In assenza di pertinenze esclusive la superficie coperta corrisponde alla superficie commerciale. Pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare La superficie si misura fino al contorno esterno per i balconi, le terrazze e similari, mentre per i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento la superficie si misura fino al confine della proprietà ovvero, se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso. Pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare Per le cantine, le soffitte o utilizzazioni similari, la superficie dev'essere misurata al lordo dei muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corridoi, lavatoi, scale ecc.) ovvero di altra destinazione o proprietà. Superficie omogeneizzata Per superficie omogeneizzata, s'intende una misura della superficie delle pertinenze abbattuta tramite un opportuno coefficiente in modo da poter essere sommata alla superficie dei vani principali a determinare la superficie commerciale complessiva. Pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare

• La superficie omogenizzata di un'area scoperta o assimilabile è pari al 10% della superficie, fino alla superficie dell’unità immobiliare e al 2% per superfici eccedenti detto limite.
• Per balconi, terrazzi e similari va computata diversamente a seconda che le pertinenze siano o meno contigue ai vani principali: in caso siano comunicanti dev'essere usato un coefficiente pari al 30%, fino a 25 m² e pari al 10%, per la quota eccedente, mentre nel caso non siano comunicanti i coefficienti da utilizzare sono 15% e 5% rispettivamente fino ai 25 m² e per la quota eccedente.

Pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare La superficie omogenizzata delle pertinenze accessorie è pari al 50% della superficie per pertinenze direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i vani accessori a al 25% in caso contrario. SUPERFICIE COMMERCIALE La superficie commerciale è pari alla somma:

• della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
• della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini) e di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.).